Czyszczenie kanalizacji we wspólnocie mieszkaniowej. Jak często i kto płaci

W budynku wielorodzinnym kanalizacja działa jak jeden system. Ścieki z kilkunastu lub kilkudziesięciu mieszkań spływają pionami do poziomów w piwnicy, a stamtąd przykanalikiem do sieci miejskiej. Gdy w którymś miejscu powstaje zator, problem rzadko dotyczy jednego lokalu. Najczęściej woda cofa się u lokatorów na parterze albo w pomieszczeniach w piwnicy, choć przyczyna leży wyżej lub niżej w budynku.

Na zleceniach we Wrocławiu pracujemy zarówno w blokach z wielkiej płyty na Psim Polu czy Krzykach, jak i w kamienicach w Śródmieściu i na Starym Mieście. Problemy są podobne, ale stare instalacje żeliwne i kamionkowe wymagają więcej uwagi. Poniżej opisujemy, jak wspólnota może zaplanować czyszczenie kanalizacji, zanim dojdzie do zalania.

Z czego składa się kanalizacja w budynku wspólnoty

• podejścia w lokalach – odpływy z umywalki, zlewu, wanny, prysznica i toalety do pionu;
• piony – pionowe rury biegnące przez wszystkie kondygnacje, zwykle w łazienkach lub kuchniach;
• poziomy – rury w piwnicy lub pod posadzką, zbierające ścieki z kilku pionów;
• rewizje i czyszczaki – otwory, przez które da się wprowadzić sprzęt do czyszczenia;
• przykanalik i studzienki – odcinek od budynku do kanału w ulicy.

W starszych budynkach często dochodzi kanalizacja deszczowa podłączona do tej samej sieci, a w niektórych także przepompownia w piwnicy.

Najczęstsze przyczyny zatorów w blokach i kamienicach

Z naszych zleceń wynika, że w budynkach wspólnot powtarza się kilka przyczyn:

1. tłuszcz z kuchni – spływa ciepły, a w chłodnym pionie lub poziomie zastyga na ściankach i łapie resztki jedzenia;
2. chusteczki nawilżane, ręczniki papierowe i środki higieniczne wrzucane do toalety – nie rozpuszczają się i tworzą korki na kolanach i zwężeniach;
3. osady i kamień w starych rurach żeliwnych, które z czasem zmniejszają przekrój nawet o połowę;
4. gruz i resztki zaprawy po remontach łazienek w pojedynczych mieszkaniach;
5. korzenie drzew wrastające w przykanalik na podwórku, szczególnie w kamienicach z dużymi drzewami.

O tym, jak wygląda zator w samym pionie, piszemy szerzej w poradniku zatkany pion w bloku.

Jak często czyścić kanalizację we wspólnocie

Nie ma jednego terminu dobrego dla każdego budynku. W praktyce sprawdza się taki rytm:

• poziomy w piwnicy i przykanalik – profilaktyczne czyszczenie raz w roku lub co dwa lata, częściej w budynkach z lokalami gastronomicznymi na parterze;
• piony – czyszczenie wtedy, gdy kilku lokatorów zgłasza wolny odpływ albo gdy inspekcja pokaże grube osady;
• budynki ze starą instalacją żeliwną – inspekcja kamerą co kilka lat, żeby wiedzieć, które odcinki wymagają naprawy, zanim pękną;
• po większych remontach w budynku – przepłukanie poziomów, do których mógł trafić gruz.

Zarządca lub zarząd wspólnoty najlepiej zna historię awarii w budynku. Jeśli zatory wracają w tym samym miejscu, to znak, że samo udrażnianie nie wystarczy i trzeba sprawdzić stan rury.

Kto zwykle płaci za udrożnienie

To pytanie słyszymy na wielu zleceniach. Najczęściej przyjmuje się taki podział:

• części wspólne – piony, poziomy, rewizje i przykanalik – utrzymuje wspólnota z funduszu remontowego lub eksploatacyjnego;
• instalacja w lokalu – podejścia od urządzeń do pionu – należy do właściciela mieszkania.

Dokładna granica zależy od uchwał i regulaminu danej wspólnoty, a w spółdzielniach – od jej regulaminu. Dlatego przy zgłoszeniu warto od razu powiedzieć, czy dzwoni zarządca, czy lokator. Po udrożnieniu zawsze opisujemy, gdzie był zator i co go spowodowało. Przy inspekcji kamerą dostajesz raport PDF z nagraniem, który ułatwia ustalenie, czyja część instalacji była zapchana. Wystawiamy fakturę VAT na wspólnotę lub na osobę prywatną, płatność gotówką lub przelewem.

Jeśli zator wywołał zalanie lokalu, zrób zdjęcia szkód i zachowaj opis z udrożnienia lub raport z inspekcji. Takie dokumenty przydają się przy zgłoszeniu szkody do ubezpieczyciela budynku lub mieszkania.

Jak czyścimy piony i poziomy

Dobór metody zależy od średnicy, materiału rury i rodzaju zatoru:

• spirala elektryczna – do pionów i podejść, szczególnie gdy zator tworzą chusteczki lub szmaty;
• czyszczenie WUKO – woda pod wysokim ciśnieniem do poziomów i przykanalika, usuwa tłuszcz, osady i piasek na całym obwodzie rury;
• frezowanie korzeni – gdy kamera pokaże korzenie wrośnięte w rurę na podwórku.

Pracujemy przez rewizje w piwnicy albo przez studzienki na podwórku. Jeśli rewizji brak lub są zamurowane, wspólnie z zarządcą wybieramy najbezpieczniejsze miejsce dostępu.

Przegląd kanalizacji kamerą przed planowaniem remontu

Wspólnoty, które planują remont łazienek, piwnic lub podwórka, coraz częściej zamawiają najpierw inspekcję kamerą. Pozwala ona sprawdzić, czy stare piony i poziomy wytrzymają kolejne lata, czy lepiej je wymienić przy okazji prac. Raport z nagraniem pokazuje pęknięcia, przesunięcia na łączeniach, ubytki i miejsca z grubym osadem. Dzięki temu zarząd ma podstawę do decyzji, a wykonawca remontu wie, czego się spodziewać.

Jeśli przykanalik na podwórku jest uszkodzony, a nie chcecie rozkopywać zieleni lub kostki, w wielu przypadkach da się go naprawić bez wykopu – o tym na stronie naprawy bezwykopowe.

Lokale gastronomiczne i usługowe w budynku

Jeśli na parterze działa restauracja, bar, piekarnia lub salon fryzjerski, kanalizacja w budynku jest bardziej obciążona. Tłuszcz z kuchni i włosy z salonu trafiają do tych samych poziomów, z których korzystają mieszkańcy. W takich budynkach poziomy zatykają się częściej, a profilaktyczne czyszczenie warto robić nawet dwa razy w roku. Lokale gastronomiczne powinny mieć sprawny separator tłuszczu – jego regularne czyszczenie chroni całą instalację budynku. Dobrą praktyką jest ustalenie z najemcą, jak często i przez kogo separator jest opróżniany.

Jak przygotować budynek do czyszczenia

1. Wywieś informację dla lokatorów z datą i godziną prac oraz prośbą, by w tym czasie nie korzystali z wody.
2. Zapewnij dostęp do piwnicy, rewizji i studzienek na podwórku – klucze do pomieszczeń technicznych są potrzebne od razu.
3. Zbierz zgłoszenia lokatorów: gdzie i kiedy cofała się woda, które piony działają wolno.
4. Jeśli w budynku są lokale usługowe, uprzedź je, że przez krótki czas odpływ będzie wyłączony.

Podsumowanie

Kanalizacja we wspólnocie mieszkaniowej zatyka się głównie przez tłuszcz, chusteczki, osady w starych rurach i korzenie w przykanaliku. Poziomy i przykanalik warto czyścić profilaktycznie co rok lub dwa, a przy starych instalacjach co kilka lat sprawdzić je kamerą. Za części wspólne zwykle odpowiada wspólnota, za podejścia w lokalu – właściciel mieszkania, choć szczegóły zależą od regulaminu. Obsługujemy wspólnoty i spółdzielnie we Wrocławiu i okolicach, pogotowie działa 24/7.

Najczęściej zadawane pytania